El mercado de la vivienda. Características y principales líneas de actuación pública

Alfonso Fernández Carbajal
2011 Gestión y Análisis de Políticas Públicas  
A la hora de analizar el mercado de la vivienda, resulta conveniente comenzar especificando una serie de características que este bien posee y que lo distinguen de la mayoría de los bienes y servicios intercambiados en la economía, ya que el conocimiento previo de las mismas facilita la posterior identificación de las distintas variables que determinan tanto su oferta como su demanda. De entre todas ellas, pueden destacarse las siguientes l : -Su necesidad, dado que constituye un bien de
more » ... esencial que ofrece a sus usuarios una serie de servicios imprescindibles para la realización de buena parte de sus actividades cotidianas y, por tanto, para el desarrollo de una vida satisfactoria. Esta circunstancia hace que sea considerado como un bien preferente (ALBI, GONZÁLEZ-PARAMO y ZUBIRI, 2000, p. 317). -Su durabilidad, muy superior a la de la mayor parte de las mercancías. Esto implica que es capaz de ofrecer una corriente de servicios de forma gradual durante un largo período de tiempo (FALLÍS, 1985, pp. 6-9). -Su largo período de producción, que suele situarse generalmente en torno a dos años como promedio. A este respecto, hay que tener en cuenta que en dicho período debe incluirse GAPP n.° 17-18. Enero-Agosto 2000 no sólo el tiempo empleado en la construcción del inmueble, sino también el necesario para la elaboración de los planos, obtención de los permisos correspondientes, búsqueda de la financiación adecuada y otros similares. Además, la proporción que supone el flujo anual de viviendas terminadas en relación al stock existente es, generalmente, bastante reducida (JAÉN y MOLINA, 1995, p. 10). -Su alto coste de construcción, debido en parte a la característica anterior y también al elevado volumen de inputs que requiere su producción. De ello deriva el elevado precio que, en todo caso, adquiere en el mercado en sus diversas formas de tenencia (propiedad, alquiler, etc.), lo que le hace ocupar un lugar preeminente en el presupuesto de gastos de toda unidad familiar. Por tanto, las decisiones que a este respecto se adopten tendrán siempre especial relevancia. -Su heterogeneidad multidimensional, ya que las viviendas suelen diferir en importantes características cuantitativas y cualitativas. Entre ellas cabe citar, de un modo especial, la localización, dado su carácter espacialmente fijo -salvo excepciones, no pueden ser trasladadas de un lugar a otro-, y la imposibilidad física de que dos viviendas ocupen simultáneamente el mismo espacio. Por tanto, desde el punto de vista económico, una unidad de vivienda incluye una variada «cesta de características» cuya valoración por parte de oferentes y demandantes tenderá a r-eflejarse, en última instancia, en el precio de la misma 2 . Estas características «especiales» de la vivienda determinan, en buena medida, el funcionamiento de su mercado o, más 83
doi:10.24965/gapp.vi17-18.217 fatcat:wr7etxyal5fcnjbnww46vhkfei